房地產增值稅納稅義務發生時間如何確定及條件

　　房地產企業增值稅納稅業務發生時間如何確立

前言

　　看到標題，大家都明白這并非一個新鮮話題。但是若要讓您將此問題的答案精準無誤地說個明白，恐怕也不是每個人都能做到。瀝嘔君在咨詢項目現場也經常被客戶提及這方面的疑惑，因此特開此篇，談談個人想法。文中觀點或有疏漏偏頗之處，敬請大家點撥指正。

　　眾所周知，房地產企業大多銷售的是期房，稅務機關為了更加規范地產行業的納稅管理，確保國家稅款不致流失，因此對于房地產企業在銷售期房過程中的應稅收入采取了預征方式，此時房地產企業需要預繳增值稅;當滿足特定條件時，房地產企業需就其此階段的售房收入進行增值稅納稅申報。換句話說，只有在房地產企業進行增值稅納稅申報這個階段，其在稅法層面上的增值稅納稅義務才真正發生。本文所要討論的，正是要闡明這個特定條件具體指的是什么，有沒有存在一些注意的特殊情形。

“欲言又止”的財稅[2016]36號文

　　很多朋友都知道，房企在預收房款時，需要開具編碼為602(銷售自行開發的房地產項目預收款)的不征稅發票(零稅率普票);但是很多人困惑的是，房地產企業究竟何時正式核算增值稅，停止預征行為呢?

　　關于這個問題，財稅[2016]36號文有一段高度概況的條款描述，寥寥百字，非常精煉。但是對于很多財務小白來說，看了這樣的表述，表示還是一臉懵逼。

　　[2016]36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》

　　第四十五條增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：

　　*納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。

　　*收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

　　*取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

　　上述表述實際上包含了三個前提條件：發生應稅行為+收到錢或是簽了房屋銷(預)售合同而且合同上注明了付款日期(未注明的，按交房日)，當然還有一個情形就是開了票給客戶，當然咯，這里的發票指的是增值稅專用發票(并不是預征階段的零稅率普票)。

　　所以這里存在著幾個重要的業務節點：

　　①應稅行為發生日;

　　②收錢日;

　　③售房合同上注明了應付款時間(區分實際付款時間);

　　④合同上未注明付款時間的，看實際交房日(權屬轉移);

　　⑤開具增值稅發票日

　　大家記住這幾個時間點，咱們后面用得上。

什么是應稅行為

　　應稅行為，就房地產企業而言，咱們翻譯成鄉間土話，大概包含了三層意思：

　　1、買賣雙方簽署了售房合同，并且合同中約定了交房時間;

　　2、實際交房;

　　3、辦結不動產權屬登記手續

　　從民法的角度出發，對于不動產的物權固定需要通過權屬登記才能生效。但是稅法和民法那是兩個體系，不能混淆。從稅法來說，只要合同一簽訂，經濟行為隨即發生。如果售房合同中約定了交房時間，只要這個時間一經過，就能認定為已經發生了應稅行為。當然，實際交房也好，辦結權屬登記也罷，很明顯是發生了經濟行為的明證，因此后兩個行為動作被界定為應稅行為的發生，更是毫無爭議。

　　從實務出發，我們很容易得出結論，最后一層意思，亦即辦結權屬登記一般而言都是發生在最后，那么我們僅需要考慮的是，前兩個行為動作誰發生在先，我們即可認定，此時的應稅行為已然發生。

收訖銷售款項VS取得索取銷售款項憑據VS開具發票

　　如何理解這個收訖銷售款呢?瀝嘔君認為，如果合同約定交房日或者實際交房日這兩個時間點均未到達的話，哪怕你這個時候收到全款了，那也只是預征增值稅。根據國稅總局公告2016年第18號的相關規定，“一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅”。由此可見，收到款項并不是必然發生增值稅納稅義務的充分條件，還要看應稅行為發生了沒有，因為這是個大前提。

　　取得索取銷售款項憑據，又是什么意思呢?簡單理解就是看售房合同上約定的付款日期。只要這個時間一到，稅務局就默認你房企收到房款了。從現實角度出發，也不難理解稅務局之所以這么設計條款的初衷所在。客戶付款一般只會提前，很少有延后的。除非你是打算放棄購買了，否則你會愿意搭上那無謂的延遲支付違約金嗎?

　　最后要解決的，是關于開具發票日的界定。首先明確一點，這里所說的“發票”，指的是適用稅率的增值稅發票，而不是預收房款階段所開的零稅發票。其次，特別需要關注一點，發票開出去了，就一定代表增值稅納稅義務發生了嗎?NO!還是看應稅行為。什么是應稅行為發生的標志?合同約定的交房日或實際交房日，這兩個時間點其中之一到達了沒有?如果答案是否定的，那么此時的增值稅納稅義務仍未被激活。

先看前提，再看輔助條件

　　判斷增值稅納稅義務的發生，首先看大前提：應稅行為是否發生了(上文提及的兩個時間點);如果大前提滿足了，OK!接著往下走，看收訖銷售款、索取銷售款項憑據、開具發票這三個業務動作誰發生得最早，就以這個時間作為增值稅納稅義務發生的標志。

結論

　　1、如果已經收到預售房款的，合同約定交房日便是增值稅納稅義務的發生日;若實際交房日早于約定交房日的，則以實際交房日作為納稅義務發生日;

　　2、如果沒有收到預售房款的，在合同約定交房日或實際交房日之后收到錢的，OK，哪個時間在前，就以哪天作為納稅義務發生日;

　　3、如果沒有收到預售房款的，在合同約定交房日或實際交房日之后開了發票的，OK，哪天開發票，哪天作為納稅義務發生日;

　　需要注意的是，視同銷售情形下的不動產轉讓行為，因為不涉及到收取房款行為，也無需開具發票，一般也不會約定明確的交房時間，所以此時我們只需看兩個時間點：①實際交房日和不動產權屬變更登記辦結日。這兩個時間點哪個在前的，哪個作為納稅義務發生日。

　　如上內容，僅代表瀝嘔君的一家之言，如您對此有不同看法的，歡迎您在后臺留言回復，發表您的真知灼見。