土增稅稅率及計算方法

　　一、土地增值稅定義

　　土地增值稅定義

　　土地增值稅，是指轉讓土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

　　可見，土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。即，

　　(1)房地產出租、抵押、代建以及自建自用等土地使用權、房產產權未發生轉讓的行為不屬于征稅范圍;

　　(2)繼承、符合條件的贈與等無償轉讓行為不屬于征稅范圍;

　　(3)轉讓集體土地上的房屋所有權也不屬于征稅范圍。

　　二、土地增值稅計算公式

　　土地增值稅計算公式應納稅額=增值額×適用稅率-法定扣除項目金額×速算扣除系數

　　(增值額=房地產轉讓收入-法定扣除項目金額)

　　三、土地增值稅預征管理

　　由于在房地產項目開發周期長，在還沒有正確計算出房地產項目增值率的情況下，為確保稅款平穩，均勻的流入國庫，采取先預征后清算的征管模式。

　　預征是指項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按照核定稅率征收，各地稅率略有差異。

　　為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款，即

　　土地增值稅應預繳稅款=(預收款-預繳的增值稅)×預征率

　　四、土地增值稅計算步驟

　　1、預繳土地增值稅

　　分別計算每一種類別物業須預繳的土地增值稅：

　　土地增值稅應預繳稅款=(預收款-預繳的增值稅)×預征率

　　2、應繳土地增值稅

　　對于分期開發的項目，同時包含普通住宅、非普通住宅、非住宅等多種分類的，按先分期再分類(一分法、二分法和三分法)計算土地增值稅。

　　即，先計算每一期某種分類的應繳土地增值稅，再匯總每一期的，最后合計所有分期的。

　　應繳土地增值稅=∑每個分期應繳的土地增值稅=∑每期每類應繳的土地增值稅

　　每一期第一分類的土地增值稅按以下五大步驟計算：

　　(1)確認應稅收入

　　房地產轉讓收入是指轉讓房地產取得的全部價款及其有關的經濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入。

　　應稅收入為不含稅的收入，即應稅收入=含稅收入-銷項稅

　　【注】：計算銷項稅時，應稅收入是否包含土地價款抵減的增值稅額存在爭議：

　　① 一種觀點認為不包含，即應稅收入=含稅收入-銷項稅=含稅收入-含稅收入÷(1+適用稅率)×適用稅率=含稅收入÷(1+9%)

　　② 一種觀點認為包含，即應稅收入=含稅收入-銷項稅=含稅收入-(含稅收入-當期允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)×適用稅率=含稅收入÷(1+9%)+當期允許扣除的土地價款÷(1+9%)*9%

　　本文示例以第2種方法計算土地增值稅，即其應稅收入應包含土地價款抵減的增值稅額。

　　(2)確認法定扣除項目金額

　　法定扣除項目金額=(土地成本+開發成本【不含稅】)×(1+5%【銷售費用和管理費用】+5%【財務費用，提供金融機構證明的允許據實扣除】+20%【房地產開發企業可加計扣除】)+稅金【增值稅附加】

　　法定扣除項目包括以下五項：

　　①取得土地使用權所支付的金額

　　取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一法規繳納的有關費用。

　　包括土地出讓金、契稅、拆遷補償費、城市基礎設施配套費及契稅、城鎮土地使用稅等，不同地方也有認定的差別。

　　②房地產開發成本

　　即大建安，凡涉及增值稅的成本均為不含稅成本。

　　包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施配套費、公共配套設施費、開發間接費用等。

　　③ 房地產開發費用

　　房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

　　開發費用=財務費用【據實扣除】+(土地成本+開發成本)×5%

　　或 開發費用=(土地成本+開發成本)×10%。

　　④ 與轉讓房地產有關的稅金

　　一般而言，與轉讓房地產有關的稅金是指增值稅附加，即城市建設維護稅+教育費附加+地方教育附加。

　　⑤財政部規定的其他扣除項目

　　對從事房地產開發的納稅人可按①②項計算的金額之和，加計20%的扣除。

　　(3)計算增值額

　　增值額=收入(不含稅)-法定扣除項目金額(扣除進項稅)

　　(4)計算增值率

　　增值率=增值額÷法定扣除項目金額(扣除進項稅)

　　(5)確認稅率，計算應納稅額

　　①增值率≦50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　②50%<增值率≦100%

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-法定扣除項目金額×5%

　　③100%<增值率≦200%

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-法定扣除項目金額×15%

　　⑤ 增值率>200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-法定扣除項目金額×35%

　　3、清繳土地增值稅

　　清繳土地增值稅=應繳土地增值稅-預繳土地增值稅

　　如果應繳土地增值稅少于預繳土地增值稅，則可以申請退稅。

　　五、土地增值稅計算示例

　　某市房地產開發企業將其開發的住宅樓盤銷售，共取得銷售收入38,700萬元。企業為開發該項目支付土地出讓金6,000萬元，土地契稅180萬元，含稅開發成本為15,000萬元，進項稅1,100萬元。項目分一期開發，按普通住宅和非普通住宅“兩分法”清算，預征率為普通住宅2.5%、非普通住宅為3%，項目住宅為非普通住宅，則其應納稅額為：

　　由于按普通住宅和非普通住宅“兩分法”清算且項目住宅為非普通住宅，因此項目可以按整體清算計算土地增值稅。

　　1、計算預繳土地增值稅

　　不含稅收入=銷售收入(含稅)-銷項稅=銷售收入-(銷售收入-允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)×適用稅率

　　=38,700-(38,700-6,000)÷(1+9%)×9%=36,000萬元

　　土地增值稅應預繳稅款=預收款(不含稅)×預征率= 36,000*3%=1,080萬元

　　2、計算應繳土地增值稅

　　(1)確認應稅收入

　　應稅收入=不含稅收入=36,000萬元

　　(2)確認法定扣除項目金額

　　增值稅=銷項稅-進項稅

　　=2,700-1,100=1,600萬元

　　稅金=增值稅附加=增值稅×12%

　　=1,600×12%=192萬元

　　法定扣除項目金額=(土地成本+開發成本【不含稅】)×(1+5%+5%+20%)+稅金

　　=[6,000+180+(15,000-1,100)]×(1+5%+5%+20%)+192=26,296萬元

　　(3)計算增值額

　　增值額=收入(不含稅)-法定扣除項目金額

　　=36,000-26,296=9,704萬元

　　(4)計算增值率

　　增值率=增值額÷法定扣除項目金額=9,704÷26,296=36.9%

　　(5)確認稅率，計算應納稅額

　　增值率≦50%,則應納土地增值稅稅額=增值額×30%

　　=9,704×30%=2,911.2萬元

　　3、計算清繳土地增值稅

　　清繳土地增值稅=應繳土地增值稅-預繳土地增值稅

　　=2,911.2-1,080=1,831.2萬元土地增值稅計算的六個步驟

　　四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%。土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的。土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%。土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%。土地增值稅稅額=增值稅×60%-扣除項目金額×35%