房產契稅如何計算(二套房契稅怎么算)

契稅要怎么計算呢

根據《財政部國家稅務總局住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》(財稅[2010]94號)的規定：

　　(一)個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執行;

　　(二)戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實際稅率為1.5%;

　　(三)所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照3%征收。

契稅的計算公式：

　　應納稅額=計稅依據×稅率。契稅是以境內轉移土地、房產權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅，土地指的的土地使用權的轉移，房產指房產所有權的轉移。所以契稅的納稅義務人是土地或房產的承受方而不是轉讓方。

契稅什么時候繳納

　　契稅一般在房產證辦理時繳納，根據相關契稅的管理條例規定，契稅的納稅義務發生時間，是納稅人在簽訂土地、房屋權屬轉移合同并確定的當天，或者納稅人在取得其他具有土地、房屋權屬合同性質憑證的當天。也就是說按照相關的規定，契稅在房產證可辦理當日起繳納就可以了。

二套房契稅怎么交要幾個點

　　(一)按照國家規定購買第二套房、契稅不享受優惠政策。國家規定：對首次購普通住房征收契稅的標準：90平米內1%、大于90平米1.5%;二套房：面積小于等于90平米，契稅稅率1%;面積大于90平米，契稅稅率為2%;三套房及以上套數，非普通住房按3%繳納。

　　(二)個稅是總房價1%或差額的20%(注：哪個少按哪個算)，稅5.6%，還有其他一些小費用幾百塊錢。注：如果買的房子滿五年，且是房東名下唯一一套房產，不用交個人所得稅;如果買的房子滿二年了，不用交稅。如果房東名下還有其他70年產權的商品房，那個稅還是要交。

　　(三)契稅由買賣雙方繳納。契稅是指以權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

　　買房繳納契稅需要注意什么?

1、當地契稅稅率

　　雖然說買房的契稅是國家進行規定的，但是對于房屋的稅率每個地方都是有差異的，如今各地的土地契稅征收稅率標準也有了一定的調整，但是房價之高依然難以得到很好的控制，最根本的原因還是土地資源稀缺，而國家對于土地財政收入一直都是十分看重的，因為土地財政收入是一塊非常大的蛋糕，誰都能夠割舍。

2、當地契稅變化

　　購房者在繳納房屋契稅的時候，要根據當地的契稅變化來看，地方政府需要考慮當地經濟以及市場供需關系比，契稅的調整歸根結底也是希望能夠調整樓市，促使樓市能夠回歸原始屬性，減少投機性的行為，若是九十平米以下的方式，并且是首套房子，那么契稅是在百分之一。

3、考慮購入價

　　購房者買房時所繳納契稅的多少是根據購房者購入價來看的，若是合理的購入價買入房地產，那么就按照當地規定的土地契稅繳納稅款人的標準，稅務局就會給出一個根據購入價格來做核準的交稅基數，但若是以一個不合理的價格購入，那么稅務局會給出一個核定的交稅基數。

4、直接繳納契稅

　　很多開發商對于契稅的收取不是按照標準流程來的，購房者買房時需要注意，有時候貸款批下來之后開發商就會打電話給購房者去交房，這個時候就需要繳納契稅。

一、購買“家庭第二套改善性住房”契稅問題

　　例1.張某目前擁有一套80平方米的家庭唯一住房，近期，張某打算再購買一套面積為110平方米的改善性住房。那么，針對張某擬購買的家庭第二套改善性住房該如何計算繳納契稅?

　　“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。“家庭第二套改善性住房”是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

　　根據《財政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)第一條規定：

　　對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　在本案例中，張某擬購置的家庭第二套改善性住房面積大于90平方米，因此。減按2%的稅率征收契稅。

二、繼承房屋涉及的契稅問題

　　例2.2021年1月，王某以法定繼承人的身份繼承一套100平方米的房產，該房產市場公允價值為120萬元。那么，王某繼承該套房屋是否需要繳納契稅?

　　根據《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》(國稅函〔2004〕1036號)第一條、第二條規定：

　　1.對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅。

　　2.按照《中華人民共和國繼承法》規定，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

　　因此，王某以法定繼承人的身份繼承房屋權屬不需要繳納契稅。

三、夫妻雙方變更房屋權屬契稅問題

　　例3.李某婚前擁有一套房產，婚后，經夫妻雙方協商，該套房屋由李某一方所有改為夫妻雙方共同所有。那么，該行為是否需要繳納契稅?

　　根據《財政部 國家稅務總局關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》(財稅〔2014〕4號)規定：

　　在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

四、退房涉及的契稅問題

　　例4.2021年1月，王某購置了一套房屋，按規定繳納了契稅并辦理了房屋權屬變更手續。入住一階段后，王某發現房屋存在重大質量問題，經與銷售方協商后退房。在該情況下，王某已經繳納的契稅能否申請退還?

　　根據《財政部 國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》(財稅〔2011〕32號)規定：

　　對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅;在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

　　在本案例中，由于退房行為發生在辦理房屋權屬變更登記之后，因此，契稅不能退還。

五、契稅完稅憑證丟失補救問題

　　例5.張某購置一套房屋并按規定繳納了契稅。之后，因保管不善但造成契稅完稅證明遺失，那么，張某能否向稅務機關申請補開完稅憑證?

　　答：根據《國家稅務總局關于納稅人遺失完稅憑證處理辦法的批復》(國稅函〔2004〕761號)文件規定：

　　納稅人遺失完稅憑證后，經納稅人申請，主管稅務機關核實稅款確已繳納的，可以向其提供原完稅憑證的復印件，也可以為其補開相關完稅憑證，并在補開的完稅憑證的備注欄注明：“原××號完稅憑證遺失作廢”字樣。

契稅計稅依據確定區分十一種情形

　　根據《契稅法》以及《財政部 稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》(財政部 稅務總局公告2021年第23號)等規定，契稅計稅依據的確定區分以下十一種情形：

　　一、土地使用權出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款;

　　二、土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

　　三、以劃撥方式取得的土地使用權，經批準改為出讓方式重新取得該土地使用權的，應由該土地使用權人以補繳的土地出讓價款為計稅依據繳納契稅。

　　四、先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質改為出讓的，承受方應分別以補繳的土地出讓價款和房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。

　　五、先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質未發生改變的，承受方應以房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。

　　六、土地使用權及所附建筑物、構筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物)轉讓的，計稅依據為承受方應交付的總價款。

　　七、土地使用權出讓的，計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。

　　八、房屋附屬設施(包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施)與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格，并按當地確定的適用稅率計稅。

　　九、承受已裝修房屋的，應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款。

　　十、土地使用權互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據為零;互換價格不相等的，以其差額為計稅依據，由支付差額的一方繳納契稅。

　　十一、契稅的計稅依據不包括增值稅。

　　來源：中匯武漢稅務師事務所十堰所 作者：張國永

中華人民共和國契稅法

　　(2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過)

　　第一條 在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規定繳納契稅。

　　第二條 本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：

　　(一)土地使用權出讓;

　　(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換;

　　(三)房屋買賣、贈與、互換。

　　前款第二項土地使用權轉讓，不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移。

　　以作價投資(入股)、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當依照本法規定征收契稅。

　　第三條 契稅稅率為百分之三至百分之五。

　　契稅的具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

　　省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。

第四條 契稅的計稅依據：

　　(一)土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款;

　　(二)土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額;

　　(三)土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

　　納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定核定。

　　第五條 契稅的應納稅額按照計稅依據乘以具體適用稅率計算。

第六條 有下列情形之一的，免征契稅：

　　(一)國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施;

　　(二)非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助;

　　(三)承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產;

　　(四)婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬;

　　(五)法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬;

　　(六)依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

　　根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災后重建等情形可以規定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。

第七條 省、自治區、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：

　　(一)因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬;

　　(二)因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。

　　前款規定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

　　第八條 納稅人改變有關土地、房屋的用途，或者有其他不再屬于本法第六條規定的免征、減征契稅情形的，應當繳納已經免征、減征的稅款。

　　第九條 契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。

　　第十條 納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。

　　第十一條 納稅人辦理納稅事宜后，稅務機關應當開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權屬登記，不動產登記機構應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關信息。未按照規定繳納契稅的，不動產登記機構不予辦理土地、房屋權屬登記。

　　第十二條 在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理。

　　第十三條 稅務機關應當與相關部門建立契稅涉稅信息共享和工作配合機制。自然資源、住房城鄉建設、民政、公安等相關部門應當及時向稅務機關提供與轉移土地、房屋權屬有關的信息，協助稅務機關加強契稅征收管理。

　　稅務機關及其工作人員對稅收征收管理過程中知悉的納稅人的個人信息，應當依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。

　　第十四條 契稅由土地、房屋所在地的稅務機關依照本法和《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定征收管理。

　　第十五條 納稅人、稅務機關及其工作人員違反本法規定的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和有關法律法規的規定追究法律責任。

　　第十六條 本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日國務院發布的《中華人民共和國契稅暫行條例》同時廢止。