房產稅和土地使用稅稅率/計稅依據/計算方法

一、城鎮土地使用稅

　　城鎮土地使用稅是指國家在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據，按照規定的稅額計算征收的一種稅。

1.城鎮土地使用稅計稅依據

　　土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。

　　納稅人實際占用的面積，是指市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。具體按下列辦法確定：

　　(1)凡由市人民政府確定的單位組織測定的土地面積的，以測定的土地面積為準。

　　(2)未經組織測定，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準。

　　(3)尚未核發土地使用證書的，應由納稅人據實申報土地面積，待核發土地使用證書后再作調整。

2.城鎮土地使用稅定額稅率

　　城鎮土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米城鎮土地使用稅年應納稅額。城鎮土地使用稅每平方米年稅額標準具體規定如下

　　(1)大城市1.5～30元;

　　(2)中等城市1.2～24元;

　　(3)小城市0.9～18元;

　　(4)縣城、建制鎮、工礦區0.6～12元。

稅收優惠：對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。

3.城鎮土地使用稅的納稅人

　　現行《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。

　　(1)擁有土地使用權的單位和個人是納稅人。

　　(2)擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人。

　　(3)土地使用權未確定的或權屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人;

　　(4)土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。

　　4.城鎮土地使用稅應納稅額的計算

　　城鎮土地使用稅的應納稅額根據納稅人實際占用的土地面積乘以該土地所在地段的適用稅額計算。其計算公式為：

　　全年應納稅額=應稅土地面積(平方米)×適用稅額

　　例：鴻發服裝公司位于北京市朝陽區，企業土地使用證書記載占用土地的使用土地面積為8000平方米，經確定屬二等地段。北京市二等地段每平方米年稅額為18元。請計算其全年應納的土地使用稅額。

　　該企業年應納土地使用稅稅額=8 000×18=144 000(元)

二、房產稅

　　房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。

1.計稅依據

　　(1)從價計征

　　從價計征是按房產的原值一次性減除一定的比率后(10%到30%，具體由地方規定)的余值計征，對應的房產稅稅率為1.2%，其計算公式如下：

　　應納稅額=應稅房產原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　(2)從租計征是按房產的租金收入計征，房屋租金是房產所有人出租房產使用權所得的報酬，(不含增值稅)對應的房產稅稅率為12%(或4%)，其計算公式如下：

　　應納稅額=租金收入×12%(或4%)

2.房產稅稅率

　　一般來講有1.2%，12%和4%，具體如下：

　　1.2%為從價計征——依據房產計稅余值征稅(一般適用于自用類的經營房屋);

　　12%為從租計征——依據房產租金收入征稅(一般適用于出租類的經營住房);

稅收優惠：根據《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號）對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，減按4％的稅率征收房產稅。

3.房產稅納稅人

　　在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區(不包括農村)內擁有房屋產權的單位和個人，具體包括產權所有人、承典人、房產代管人或者使用人。

　　(1)產權屬于國家所有的，其經營管理的單位為納稅人。

　　(2)產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人。

　　(3)產權出典的，“承典人”為納稅人。

　　例如：甲向乙借一筆錢，甲將自己的房屋給乙進行使用，乙不向甲收取借款利息，甲不向乙收取房屋租金，甲是出典人，乙是承典人。

　　(4)產權所有人、承典人均不在房產所在地的，房產代管人或者使用人為納稅人。

　　(5)產權未確定以及租典糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人。

　　(6)納稅單位和個人“無租使用”房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，由使用人代為繳納房產稅。

　　注意：房屋出租原則上“出租人”為納稅人，但在無租使用的情況下，承租人實際受益，因此由承租人代為繳納。

4.房產稅應繳納稅額計算

　　例如：甲公司有一套每平3000元共100平米，總價300000的房子為例：一年需繳納的房產稅=房屋價值×(1-一次扣除的比例)×1.2%(一次扣除比例根據地區不同而有浮動，這個按照30%計算)一年需繳房產稅為：

　　300000x(1-30%)×1.2%=2520(元)

　　也就是說本年需要交2520元的房產稅。

　　假如出租這個房子一年需要繳納的房產稅=租金收入×12%

　　若這個房子按照1000元每月出租計算：

　　1000×12×12%=1440(元)

　　也就是說不計算其他稅的情況下出租比空置劃算將近一半。