土地增值稅計算公式方法/土地增值稅怎么計算

一、房地產開發企業土地增值稅籌劃

　　主講人胡莉莉為團隊成員講解第一個專題——“房地產開發企業土地增值稅籌劃”。主講人將房地產開發企業土地增值稅稅務管理的主要內容分為三部分：“土地增值稅的稅收基本要素”、“土地增值稅的日常管理”和“房地產開發企業土地增值稅的清算”。

1.土地增值稅概念及計算

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的稅款。其中增值額即納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

　　房地產開發企業自行開發房地產轉讓可以扣除的項目為以下5項：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額;

　　(2)開發土地的成本(土地征用及拆遷補償款、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用)

　　(3)房地產開發費用;

　　(4)與轉讓房地產有關的稅金;

　　(5)財政部規定的其他扣除項目。

　　土地增值稅計算方式為“應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數”，其中土地增值稅的稅率采用的是超率累進，也是目前國內唯一使用超率累進稅率的稅種，土地增值稅稅率在30%-60%之間，需要先行計算增值率來判定稅率在哪一檔。而增值率計算方式為“增值率=增值額/扣除項目金額”。

　　在培訓活動上，主講人以案例對土地增值稅的計算作了詳細講解。

　　例如某房地產開發企業項目總收入6億元(不含增值稅收入)，其中土地使用權成本3億元，開發成本8000萬，開發費用5000萬(為便于計算，轉讓房地產環節的城建稅、教育費附加暫忽略)。

　　那么該開發企業的扣除項目金額為“3+0.8+0.5+(3+0.8)×20%=5.06”億元，增值額為“6-3-0.8-0.5-0.76=0.94”億元，增值率為“0.94/5.06×100%=18.57%”，按照超率累進稅率，該房地產開發企業增值率未超過50%，稅率則為30%，速算扣除系數為0%，那么該房地產開發企業應繳稅款為“0.94x30%-5.06x0%”，即2820萬元。

2.土地增值稅項目管理與清算

　　除了如何計算土地增值稅，主講人還詳細介紹了土地增值稅項目管理系統，將土地增值稅的日常管理劃分為以下流程：取得土地;立項規劃;施工;銷售(預售);竣工;取得房地權屬;其他項目管理，稅務的管理需要每一步的詳細規劃，才能最大限度地避免錯誤和風險。

　　在“房地產開發企業土地增值稅的清算”部分，主講人詳細介紹了土地增值稅的預繳和清算流程，在稅務管理流程中，房地產開發企業土地增值稅清算分為應進行清算(納稅人主動清算)和稅務部門可要求納稅人進行清算兩種方式。

　　(一)項目完成符合以下條件應進行清算(納稅人主動清算)

　　(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

　　(3)直接轉讓土地使用權的;

　　(4)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

　　應進行清算的納稅人應當在滿足條件之日起90日內向主管稅務機關辦理清算申報手續。

　　(二)項目完成符合以下條件稅務機關可要求納稅人進行清算

　　(1)已竣工驗收(備案)的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例(簡稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　(2)取得清算項目最后一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失的。

　　稅務機關可要求納稅人進行清算的，對確定需要進行清算的項目，及時下達清算通知。對銷售比例達到85%且滿三年或者雖未滿三年但銷售比例達到95%的項目，主管稅務機關原則上應在符合條件之日起60日內下達清算通知，納稅人應在收到清算通知之日起90日內辦理清算申報手續。

　　土地增值稅清算實行預繳+多退少補，根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第八條規定，納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

二、企業稅務風險管控

　　第二個培訓專題為“企業稅務風險管控”，由主講人孫潔上臺講解，主講人同樣也將專題分為三個部分：“稅務風險的基本定義”、“企業產生稅務風險的種類”和“稅務風險的管控”。

1.稅務風險概念和產生原因

　　稅務風險主要指兩方面的情況：一方面企業不符合稅收法律法規規定的納稅行為，未納稅、少納稅，從而面臨補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險;另一方面是企業經營行為適用稅法不準確，沒有用足有關優惠政策，多繳納了稅款，承擔了不必要稅收負擔。

　　一般稅務風險主要是偷漏稅帶來的監察風險，產生的原因一般是企業或個人存僥幸心理瞞報漏報，或是稅務籌劃環節出現錯漏等。主講人在講解這部分內容時，列舉了許多典型案例發人深省，例如某房地產企業瞞報233套房出售情況，收款后未過戶未記賬，最后補繳和罰金高達5億元;再如某高新企業稅務籌劃環節出現問題，將部分應繳稅款金額劃分為往來款且未繳稅，目前需要填補大量的稅款。

2.稅務風險的管控

　　企業尤其是房地產企業涉及稅務類型多樣，且稅務政策更新快、環節多、綜合性人才少等問題，致使稅務的風險管控也尤為重要。主講人列舉某企業將一些交易價款列入往來款，且部分收款人為個人，賬單信息缺失，面臨著嚴重的行政處罰風險，在律房律地團隊的幫助下，通過旅行社等記錄獲取賬單信息，補繳稅款降到100萬并沒有被處罰。

　　兩位主講人風格各具特色，無論是條理分明的知識講解還是發人深省的典型案例，都引發團隊成員培訓活動上的相互討論和辯駁，現場氣氛十分熱烈。