房地產增值稅納稅義務發生時間如何確定
很多朋友都知道，房企在預收房款時，需要開具編碼為602(銷售自行開發的房地產項目預收款)的不征稅發票(零稅率普票);但是很多人困惑的是，房地產企業究竟何時正式核算增值稅，停止預征行為呢?
關于這個問題，財稅[2016]36號文有一段高度概況的條款描述，寥寥百字，非常精煉。但是對于很多財務小白來說，看了這樣的表述，表示還是一臉懵逼。
[2016]36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》
第四十五條增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：
*納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。
*收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。
*取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
上述表述實際上包含了三個前提條件：發生應稅行為+收到錢或是簽了房屋銷(預)售合同而且合同上注明了付款日期(未注明的，按交房日)，當然還有一個情形就是開了票給客戶，當然咯，這里的發票指的是增值稅專用發票(并不是預征階段的零稅率普票)。
所以這里存在著幾個重要的業務節點：
①應稅行為發生日;
②收錢日;
③售房合同上注明了應付款時間(區分實際付款時間);
④合同上未注明付款時間的，看實際交房日(權屬轉移);
⑤開具增值稅發票日
大家記住這幾個時間點，咱們后面用得上。
什么是應稅行為
應稅行為，就房地產企業而言，咱們翻譯成鄉間土話，大概包含了三層意思：
1、買賣雙方簽署了售房合同，并且合同中約定了交房時間;
2、實際交房;
3、辦結不動產權屬登記手續
從民法的角度出發，對于不動產的物權固定需要通過權屬登記才能生效。但是稅法和民法那是兩個體系，不能混淆。從稅法來說，只要合同一簽訂，經濟行為隨即發生。如果售房合同中約定了交房時間，只要這個時間一經過，就能認定為已經發生了應稅行為。當然，實際交房也好，辦結權屬登記也罷，很明顯是發生了經濟行為的明證，因此后兩個行為動作被界定為應稅行為的發生，更是毫無爭議。
從實務出發，我們很容易得出結論，最后一層意思，亦即辦結權屬登記一般而言都是發生在最后，那么我們僅需要考慮的是，前兩個行為動作誰發生在先，我們即可認定，此時的應稅行為已然發生。
收訖銷售款項VS取得索取銷售款項憑據VS開具發票
如何理解這個收訖銷售款呢?瀝嘔君認為，如果合同約定交房日或者實際交房日這兩個時間點均未到達的話，哪怕你這個時候收到全款了，那也只是預征增值稅。根據國稅總局公告2016年第18號的相關規定，“一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅”。由此可見，收到款項并不是必然發生增值稅納稅義務的充分條件，還要看應稅行為發生了沒有，因為這是個大前提。
取得索取銷售款項憑據，又是什么意思呢?簡單理解就是看售房合同上約定的付款日期。只要這個時間一到，稅務局就默認你房企收到房款了。從現實角度出發，也不難理解稅務局之所以這么設計條款的初衷所在。客戶付款一般只會提前，很少有延后的。除非你是打算放棄購買了，否則你會愿意搭上那無謂的延遲支付違約金嗎?
最后要解決的，是關于開具發票日的界定。首先明確一點，這里所說的“發票”，指的是適用稅率的增值稅發票，而不是預收房款階段所開的零稅發票。其次，特別需要關注一點，發票開出去了，就一定代表增值稅納稅義務發生了嗎?NO!還是看應稅行為。什么是應稅行為發生的標志?合同約定的交房日或實際交房日，這兩個時間點其中之一到達了沒有?如果答案是否定的，那么此時的增值稅納稅義務仍未被激活。
擴展閱讀
-
微信如何刪除聯系人日期:2023-08-01在微信中刪除聯系人，可以按照以下步驟進行操作： 1. 打開微信應用并登錄賬號。 2. 在微信首頁的頂部搜索欄中輸入要刪除的聯系人的姓名或昵稱。 3. 在搜索結果中找到要刪除的聯系人，并點擊進入其個人資料頁面4. 在個人資料頁面上方，點擊右上角的“...”或者聯系人頭像旁邊的更多選項圖標。 5. 在彈出的菜單中選擇“刪除”選項。 6. 彈出確認刪除的提示框，確認是否刪除該聯系人。請注意，刪除聯系人后將無法恢復。 7. 點擊確認刪除后，該聯系人將從你
-
為什么家里的wifi連接不了日期:2023-08-01家里的WiFi無法連接可能有多種原因，以下是一些常見的問題和解決方法： 1. 路由器問題：首先檢查一下你家的路由器是否正常工作。可以嘗試重啟路由器，即把電源插頭拔掉，等待幾秒鐘后再重新插電源。如果路由器有指示燈，確保指示燈顯示正常。 2. WiFi密碼錯誤：確認你輸入的WiFi密碼是否正確。WiFi密碼區分大小寫，確保輸入無誤。如果不確定密碼，可以嘗試通過路由器管理界面或者聯系網絡服務提供商來獲取正確的WiFi密碼。 3. 信號弱：如果你離路由器距離較遠或者有障礙物阻擋，可能導致WiFi信號變
-
電腦開機后進入節電模式黑屏解決方法日期:2023-08-01遇到電腦開機后進入節電模式黑屏的情況時，你可以嘗試以下幾個解決方法： 1. 檢查電源和數據線連接：確保電腦的電源線和數據線都連接良好，沒有松動或者斷裂的情況。 2. 重啟電腦：按住電腦主機上的電源按鈕，強制關機，然后再按下電源按鈕重新啟動電腦。有時候，節電模式可能會導致一些臨時問題，重啟可以解決這些問題。 3. 進入安全模式：如果重啟后問題仍然存在，可以嘗試進入安全模式。在開始引導的過程中，按下 F8 鍵(或其他對應鍵，具體取決于電腦品牌和型號)，選擇進入安全模式。進入安全模式后，可
-
office和wps哪個好用日期:2023-08-01Office 和 WPS 都是常見的辦公軟件套件，它們各自都有一些優點和特點。下面是對比兩者的一些方面： 1. 功能和兼容性： - Office：Microsoft Office 是辦公領域最常的軟件套件之，包含了 Word、Excel、PowerPoint 等功能強大且廣使用的應用程序。 具有豐富的功能和廣泛的兼容性，在處理復雜文檔和專業場景中表現出色。 - WPS：WPS Office 是金山軟件開發的辦公套件，也具有類似的功能，包括 Writer、Spreadsheets、Presentati
-
微信打字鍵盤怎么恢復正常日期:2023-08-01如果微信的打字鍵盤出現異常，可以嘗試以下方法恢復正常： 1. 重新啟動微信：關閉微信應用程序，并重新打開。這有助于清除臨時緩存和重置鍵盤設置。 2. 檢查系統鍵盤設置：確保在系統設置中選擇了正確的鍵盤輸入法，并將其設置為默認輸入方式。在安卓設上，可以通過"設置" -> "其他設置" -> "語言和輸入法" 進行設置。在iOS設備上，可以通過"設置" -> "通用" -> &quo
-
為什么導出pdf有空白頁日期:2023-08-01導出PDF文件時出現空白頁的原因可能有多種，以下是幾種常見的情況： 1. 源文件中存在空白頁：如果在導出PDF之前，源文件本身就含了空白頁，那么導出的PDF文件中也會包含這些空白頁。可以檢查源文件中是否存在空白頁并刪除它們。 2. 頁面尺不匹配：導出PDF時，如果頁面尺寸設置不正確，可能會致頁面內容無法完整顯示在PDF文件中，從而產生空白頁。要確保源文件和導出設置中的頁面尺寸一致。 3. 元素超出頁面邊界：如果源文件中的內容超出了頁面的邊界，導出為PDF時可能會產生空白頁。檢查源文件中的
-
蘭州辦理資質升級工程業績注意事項日期:2023-08-01蘭州辦理資質升級是在建筑行業是常事，工程業績作為資質升級中的一項基本條件，關系著資質升級的成敗。但業績準備起來是比較復雜的。在資質升級中企業時常會出現各種業績問題，這就需要重視。蘭州建筑施工企業資質升級主要內容是資質辦理后初始等級升級為更高的一個等級，主要常見的是蘭州資質三級升二級、蘭州二級資質升一級、蘭州一級資質升特級還有蘭州設計乙級資質升甲級等等，每一種類型的資質升級所需要的標準和要求都不一樣，辦理之前大家一定要認真閱讀相關資質辦理標準，避免出錯。蘭州