土地增值稅清算中土地成本分攤方法及適用范圍
土地增值稅是房地產開發企業中稅負比較中的一個稅種，隨著近些年地價不斷攀升，土地成本在房地產開發項目成本中占比越來越大，土地成本在各個業態之間如何分攤也極大的影響了土地增值稅的計算繳納。今天和大家分析土地成本主要分攤方法和每種方法適用的范圍。
一、土地成本分攤參考的稅法文件
1.國家層面稅法文件
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中的第九條“納稅人成片受讓土地使用權后,分期分批開發、轉讓房地產的,其扣除項目:金額的確定,可按轉讓土地使用
權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。”
2.地方層面稅法文件
《國家稅務總局陜西省稅務局關于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)》
六、土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的,或者同一項目中建造不同類型房地產的,應按照受益對象，采用合理的分配方法,分攤共同的成本費用。
(一)于多個房地產開發項目(包括分期項目)共同的土地成本,應按清算單位的占地面積占多個房地產開發項目總占地面積的比例計算分攤;屬于多個房地產開發項目共同的其他成本費用，可按清算單位的建筑面積占多個房地產開發項目總建筑面積的比例計算分攤。
(二)屬于同一清算單位的共同成本費用,一般情況下應按不同類型房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤,但下列情形除外:
1.不同類型房地產分別占用不同地塊,且依據相關部門批準的規劃設計圖紙可準確劃分的,其土地成本可按占地面積的比例計算分攤。
二、土地成本常見的分攤方法
根據以上稅法文件，土地成本常見分攤方法包括占地面積法和建筑面積法。
占地面積法就是各個可售成本對象的基座面積占總可售占地面積的比例進行分配。
建筑面積法就是指各個可售成本對象可售面積占開發總可售面積比例進行分配。
三、土地成本兩種分攤方法適用范圍
1.企業開發業態比較單一，比如業態為底商和住宅，這種情況下，企業只能選擇建筑面積法分攤土地成本。
2.企業取得地塊比較大，比如建立單獨的住宅樓棟、商業樓棟、花園洋房，并作為同一個清算單位，按照陜西省征求意見稿，首選按照建筑面積法分攤，一般情況下，花園洋房售價高，但是建筑面積比較小，分攤土地成本自然就比較少，那么增值額就高，自然就要多繳納土地增值稅，因此企業應選擇占地面積法分攤，花園洋房分攤土地成本就多一些，降低增值額，減少土地增值稅的繳納。
3.還有一種情況，企業開發的業態包括住宅加底商、花園洋房、單獨商業，企業應將占地面積法和建筑面積法結合分攤土地成本，首先將不同類型房地產住宅加底商、花園洋房、單獨商業，按這三類型房地產實際占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤各類型土地成本;然后將分攤的住宅加底商的土地成本再按照建筑面積法分攤至住宅和底商，最終計算出住宅、花園洋房、商業各個類型的土地成本，這樣的話比全部按照建筑面積法分攤土地成本繳納的土地增值稅少。
根據以上分析，土地成本在總價一定的條件下，只需要調整分攤方法即可達到節稅目的，因此大家一定要重視在土地增值稅清算中成本的分攤方法，做好項目測算工作。
來源：中道財稅 作者：劉陽陽
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