房產稅暫行條例細則「房產稅優惠減免政策」

請問單位的廠房土地部分出租，那么出租方需要繳納哪些稅？出租方租金收入12%交完后，承租方還需要對租賃的廠房和土地繳納房土兩稅嗎？合同約定租賃期間的房產稅，土地稅，租賃稅都歸承租方繳納？出租方應該怎么做？

鉑略答：

　　一、我們先說承租方，承租方并不是房產稅、土地使用稅法定納稅義務人。如果合同約定，他可以出這個錢;但這只是出錢，相當于漲租金，不是法定納稅義務。

　　根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條 房產稅由產權所有人繳納。

　　《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》((1988)國稅地字第15號)第四條：土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。(注：此處是指法定土地使用權，并非因租賃而獲得實際使用的權力。)

　　二、出租方是二稅法定納稅義務人。

　　(一)對于土地使用稅來講，并不區分自用還是出租。

　　根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第三條 土地使用稅以納稅人實際占用(無論出租還是自用，都屬于“占用”)的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。

　　(二)對于房產稅，既然部分出租，則應分開計稅。

　　1、出租部分，從租計稅。

　　2、自用部分，從價計稅。但是要注意加入相應地價。

　　政策依據：

　　《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條、第四條：(非出租)房產稅依照房產原值一次減除10%至30%(體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定)后的余值計算繳納，稅率為1.2%;房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。

　　“財稅〔2010〕121號”第三條 關于將地價計入房產原值征收房產稅問題：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

一次性收取的房屋租金，這個出租房屋房產稅，是一次性繳納還是按月計算繳納？依據什么？有的是一次性繳納，有的是分月繳納，按照租賃期間？這個到底是一次還是分月繳納？

鉑略答：

　　根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第七條 房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。

　　這個問題可能缺乏明確、直接依據。一般來講，有的地方執行，如果一次開具全額發票，則會一次要求繳納房產稅。

　　另外，對于一次收取多期租金房產稅問題，福建省稅務局曾經于2020年8月14日作過答復：貴公司應按照合同信息據實采集城鎮土地使用稅與房產稅稅源信息，按照主管稅務機關認定的納稅期限分攤申報繳納。

房地產企業自已開發留自用辦公樓，但未辦理產權，房產稅怎么交？

鉑略答：

　　房產稅納稅義務的產生，從來沒有以“辦理產權證”作為前提。

　　比如房地產企業，所建設的辦公樓肯定有原值(造價、成本)，這就是房產稅計算基礎。

　　比如花了1000萬(包含相應地價)，那每年就要以此1000萬元，扣減本省規定減除比例部分，然后以1.2%(自用)計算房產稅。

以前年度取得的房產證，如現在入賬，是不是需要補齊以前年度的房產稅啊？

鉑略答：

　　應從新購進房屋交付的次月起計算繳納房產稅。交付的時間一般早于辦證時間，所以，貴司應當少繳了房產稅，應按規定補繳，補繳時，還需要繳納滯納金。

　　根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第二條第一款規定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

我司自有的房產，推倒重置一面防火墻體，發生的成本是否增加房產稅的計稅基礎？

鉑略答：

　　房產原值取決于會計處理。問題提到的情形，個人認為，應當費用化處理，不改變房產原值。

　　根據《企業會計準則第4號——固定資產》

　　第四條 固定資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：

　　(一)與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業;

　　(二)該固定資產的成本能夠可靠地計量。

　　第六條 與固定資產有關的后續支出，符合本準則第四條規定的確認條件的，應當計入固定資產成本;不符合本準則第四條規定的確認條件的，應當在發生時計入當期損益。

我是一個個體戶，一個人名下的房產，經營企業，個體戶公司用交房產稅嗎？

鉑略答：

　　作為一宗房產，繳納房產稅需要符合以下條件：

　　一、位于應稅區域

　　房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。

　　也可以按照“減項”考慮。農村且非工礦區(這個很重要，因為很多雖然位于農村，但劃為工礦區)不需要繳納;另外，注意城市范圍(可能也會包括郊區在內全部行政區域)，則皆屬于征稅范圍。

　　二、既然用于“經營”，而非用于“居住”，則需要依法繳納。

免租期內房產稅怎么交？

鉑略答：

　　一、根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)一、關于無租使用其他單位房產的房產稅問題：無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

　　二、根據《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)二、關于出租房產免收租金期間房產稅問題：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

　　三、關于“疫情期間關于免租金適用的房產稅政策”這個問題，稅務總局財產和行為稅司副司長劉宜給出答復。

　　問：我是商鋪業主，和租戶簽訂的租賃合同期限自2019年1月1日至2021年12月31日。考慮到疫情原因，今年2月為租戶免了當月租金。請問2月份我的房產稅如何繳納?是否適用財稅〔2010〕121號文件“免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅”規定?

　　答：《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)規定，對于出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。納稅人由于新冠肺炎疫情給予租戶房租臨時性減免，以共同承擔疫情的影響，不屬于事先租賃雙方簽訂租賃合同約定的免收租金情形，不適用財稅〔2010〕121號文件規定，即不用按照房產原值計算繳納房產稅，而是根據房產稅暫行條例規定來處理，房產出租的，按租金收入的12%繳納房產稅。上述商鋪業主納稅人2月份的房產稅應按照實際租金收入乘以12%來計算申報繳納，如果租金減為零，則房產稅也為零。

無產權地下車位出租，交不交房產稅？依據是什么？

鉑略答：

　　一、如果租金給產權人(業主)，則屬于業主出租，開發商只是代收。業主繳納房產稅。

　　二、如果開發商沒有產權，而出租并將租金歸于自己，則屬于無租占用別人房產，由自己代繳納房產稅。

　　參考依據：

　　根據《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅〔2005〕181號 )文件規定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

　　《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)一、關于無租使用其他單位房產的房產稅問題：無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

用自有住宅，開一家個人獨資企業。老師房產稅如何繳納？

鉑略答：

　　房產稅計算，與企業性質無關;既然用于經營，自須依法納稅。

　　根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條、第四條相關規定，(非出租)房產稅依照房產原值(沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定)一次減除10%至30%(具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定)后的余值計算繳納，稅率為1.2%。

酒店經營企業注銷了房產土地稅是否停止繳納？

鉑略答：

　　根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)三、關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題：納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。

　　如果企業已經注銷，即此“企業”已經不再存在，則房產、土地之主人當然會發生變化(注：股東、企業不是一個主體)，而房產稅、土地使用稅納稅人當然也會隨之變化。打個比方：甲公司投資成立a公司。a公司注銷，房子當然不會扔了(也沒地方扔啊);比如由其股東甲公司收回，則相應納稅義務自然也轉至甲公司。